Em resumo
- Os herdeiros recebem a herança na hora da morte, mas o imóvel só passa para o nome deles com inventário e registro da partilha.
- Antes disso, a venda depende da participação de todos os herdeiros e, em certos casos, de autorização judicial.
- O caminho (cartório ou Justiça) depende de os herdeiros serem capazes e estarem de acordo.
Resposta curta: o imóvel de quem faleceu só é regularizado e pode ser vendido com tranquilidade depois do inventário e do registro da partilha na matrícula. Os herdeiros se tornam titulares da herança desde a morte CC, art. 1.784, mas, para o cartório e para quem compra, o imóvel continua no nome do falecido até o registro. Por isso, a regularização começa pelo inventário.
Por que a matrícula não muda sozinha
A morte transfere a herança aos herdeiros, mas não atualiza a matrícula do imóvel. Para isso, é preciso concluir o inventário, apurar o que cabe a cada herdeiro e registrar a partilha no cartório de registro de imóveis, pois a propriedade imobiliária se completa com o registro CC, art. 1.245. Até a partilha, a herança é um todo indivisível, regida pelas regras do condomínio CC, art. 1.791: todos os herdeiros são donos do conjunto, sem que ninguém seja dono de uma parte específica.
Esse detalhe explica por que um herdeiro sozinho, mesmo morando no imóvel, normalmente não consegue vendê-lo nem financiá-lo: o bem pertence ao conjunto dos herdeiros, e eles precisam decidir juntos.
O caminho do inventário
O inventário pode ser feito em cartório, por escritura pública, quando todos os herdeiros são capazes e estão de acordo, com advogado CPC, art. 610, § 1º, ou na Justiça, quando há conflito ou situações que o cartório não comporta. A comparação completa está em inventário judicial ou extrajudicial, e os detalhes da área estão na página de inventário e partilha.
- Certidão de óbito e documentos do falecido e dos herdeiros.
- Matrícula atualizada do imóvel e comprovantes de IPTU.
- Certidões negativas de débitos e declaração de inexistência de outros bens, conforme exigido pelo cartório ou pelo juízo.
- Pagamento do imposto de transmissão por herança, o ITD, na Bahia, com as regras e prazos definidos pela legislação estadual.
- Formal de partilha ou escritura de inventário, que será levada ao cartório de registro de imóveis.
Posso vender o imóvel antes de concluir o inventário?
A regra é esperar. Enquanto o inventário está aberto, a disposição de bem da herança depende da participação de todos os herdeiros e de autorização do juiz quando o inventário é judicial. A lei diz que o inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz, pode alienar bens de qualquer espécie CPC, art. 619. Na prática, o juiz costuma autorizar quando há necessidade, como pagar dívidas, e a venda precisa respeitar o interesse dos herdeiros.
Há ainda a possibilidade de cessão de direitos hereditários, em que um herdeiro transfere a outra pessoa a sua parte na herança, por escritura pública CC, art. 1.793. Mas a lei diz que é ineficaz a cessão de direito sobre um bem específico da herança, considerado de forma isolada CC, art. 1.793, § 2º, e a disposição de bem componente da herança, enquanto ela é indivisível, depende de autorização do juiz da sucessão CC, art. 1.793, § 3º. Quem compra direitos hereditários assume o risco do inventário, e por isso o negócio exige cautela.
Imóvel com herdeiro que também faleceu
Se um dos herdeiros morreu antes de a partilha ser concluída, o inventário se complica: os sucessores dele entram no processo, e é preciso reunir documentos adicionais. O assunto é detalhado em herdeiro que faleceu antes da partilha. Quanto mais gerações passam sem inventário, mais pessoas e mais documentos são necessários, e por isso a regularização tende a ficar mais demorada.
Imóvel financiado ou com dívidas
Se o imóvel estava financiado, o contrato não desaparece com a morte. Muitos financiamentos têm seguro que quita o saldo em caso de falecimento do mutuário, mas isso depende do contrato e das condições do seguro, e é preciso comunicar o banco. Se há dívidas de IPTU ou condomínio, elas continuam existindo e podem ser cobradas do imóvel. As dívidas do falecido são pagas com os bens da herança, e o herdeiro responde até o limite do que recebeu CC, art. 1.792.
Se alguém comprou do falecido e não registrou
Também é frequente o caso de o falecido ter vendido o imóvel em vida, com contrato particular, sem escritura. Nessa situação, o comprador tem direitos contra a herança, e pode ser necessário pedir a adjudicação compulsória ou a usucapião, a depender do caso. Veja os caminhos em imóvel sem escritura.
Imposto e multa por atraso
A transmissão do imóvel por herança é tributada pelo Estado, e na Bahia o imposto se chama ITD. As regras, os prazos e a eventual multa por atraso variam conforme a lei estadual, e por isso não são detalhados aqui. A Súmula 542 do STF reconhece que o Estado pode instituir multa pelo atraso na abertura ou na conclusão do inventário STF, Súmula 542. O ponto prático é simples: quanto mais tempo passa, maior tende a ser o custo de regularizar, e as providências costumam ficar mais caras e mais trabalhosas. Se o inventário nunca foi aberto, vale ler o inventário não foi feito: e agora?.
Boas práticas para quem quer vender o imóvel da herança
- Abra o inventário o quanto antes, pois a multa por atraso pode existir conforme a lei estadual.
- Defina com todos os herdeiros quem fica com o imóvel ou se ele será vendido e o valor dividido.
- Confira o imóvel e seus débitos antes de anunciar.
- Evite assinar contratos ou receber sinal sem orientação, pois isso pode gerar problemas para os herdeiros e para o comprador.
- Verifique se há testamento, herdeiros menores ou incapazes e herdeiros ausentes, pois eles mudam o procedimento.
Se o grupo de herdeiros concorda com a venda e com os valores, o cartório costuma ser a via mais objetiva. Se há discordância, o caminho tende a ser a Justiça.
Conclusão
Regularizar o imóvel de quem faleceu exige organização e, na maioria dos casos, o inventário. Quanto antes o assunto for tratado, menores tendem a ser os custos, as multas e os conflitos. Se a sua família está nessa situação, veja também a página de regularização de imóveis e converse com uma advogada.
Dúvidas comuns
Preciso fazer inventário se só existe um imóvel?
Em regra, sim, se você quer transferir o imóvel para o nome dos herdeiros ou vendê-lo. Dependendo do caso, o inventário pode ser mais simples, mas a partilha precisa ser feita e registrada.
Um herdeiro pode vender sozinho a sua parte do imóvel?
Enquanto a herança é indivisível, ele não é dono de uma parte específica do imóvel. Pode ceder os direitos hereditários por escritura pública, mas isso envolve riscos e restrições, e a venda de um bem determinado exige a participação dos demais e, no inventário judicial, autorização do juiz.
O imóvel pode ser vendido depois da escritura de inventário?
Sim. Depois que a partilha é registrada e o imóvel passa para o nome dos herdeiros, a venda segue as regras comuns, com escritura e novo registro.
Quanto tempo leva para regularizar?
Depende do número de herdeiros, da documentação, de haver conflito, do imposto e do cartório ou da vara. Por isso não é possível informar um prazo único.
Conteúdo informativo, atualizado em 31 de outubro de 2026, sem caráter de consultoria. A legislação e a jurisprudência mudam, e cada caso tem particularidades. Consulte uma advogada antes de tomar decisões.
Advogada em Direito de Família e Sucessões, com atuação em inventário, divórcio, guarda, pensão alimentícia e regularização de imóveis. Advocacia humanizada, em linguagem simples, com atendimento online e presencial.
