Em resumo
- A matrícula é a identidade do imóvel; o registro e a averbação são os lançamentos feitos nela ao longo do tempo.
- Para conferir um imóvel, peça a certidão de matrícula atualizada, com os ônus, e leia tudo o que está lançado.
- Divergências de área, construção não averbada e penhoras são as pendências mais comuns antes de uma venda.
Resposta curta: a matrícula é a “ficha” do imóvel no cartório de registro de imóveis, com sua descrição e histórico. O registro é o lançamento que transfere ou grava direitos sobre ele, como a compra e venda ou a hipoteca. A averbação é o lançamento que anota mudanças e fatos que não são transferência de propriedade, como a construção, o casamento do dono ou o cancelamento de uma dívida. Ler a matrícula inteira, e não só o nome do dono, é a forma mais segura de conferir um imóvel.
Matrícula: a identidade do imóvel
Cada imóvel tem matrícula própria, com número, descrição, medidas, localização e a indicação do proprietário Lei 6.015/1973, art. 176. É nela que ficam concentrados os atos importantes sobre o bem. Em imóveis mais antigos, o histórico pode vir de livros anteriores à matrícula, as chamadas transcrições, e o primeiro passo para atualizar o cadastro pode ser a abertura de matrícula.
O ponto central, que muita gente desconhece, é que a propriedade de imóvel se transfere pelo registro do título no cartório, e não pela simples assinatura do contrato CC, art. 1.245. É por isso que alguém pode ter “comprado” um imóvel e, para o cartório, ele continuar no nome do vendedor.
Registro e averbação: qual a diferença?
| Ato | O que faz | Exemplos |
|---|---|---|
| Registro | Constitui, transfere ou grava direitos sobre o imóvel | Compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora, partilha de herança |
| Averbação | Anota fatos ou mudanças que alteram o registro ou as pessoas nele envolvidas | Construção ou demolição, mudança de nome ou de estado civil do proprietário, cancelamento de hipoteca, mudança de numeração |
A lei enumera, de forma detalhada, o que deve ser registrado e o que deve ser averbado Lei 6.015/1973, art. 167. Para o leitor, o importante é entender que ambos aparecem na matrícula e que ambos podem afetar o imóvel. Uma hipoteca registrada, por exemplo, pode comprometer a venda, e uma averbação de cancelamento mostra que ela já foi paga.
Que certidões pedir
- Certidão de matrícula (inteiro teor): reproduz tudo o que consta na matrícula, do primeiro lançamento ao último. É a base de qualquer análise.
- Certidão de ônus reais: mostra se há hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora ou outros gravames.
- Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias: indica ações que discutem o próprio imóvel. Ela e a certidão de ônus reais são as que o tabelião pede para lavrar a escritura Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV.
- Certidões fiscais e de distribuidores do vendedor: não ficam no cartório de registro, mas completam a análise de risco em uma compra. Elas são tema de certidões e documentos antes de comprar um imóvel.
Para a lavratura de escritura, a validade da certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e da certidão de ônus reais é de 30 dias Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV. Mesmo com a certidão, quem vende deve declarar na escritura outras ações e ônus que existam sobre o imóvel Decreto 93.240/1986, art. 1º, § 3º. Peça sempre uma certidão recente e confirme no cartório de notas se há exigências locais adicionais.
Como ler a matrícula, passo a passo
- Descrição do imóvel: confira endereço, medidas, área e confrontações. Elas devem corresponder ao imóvel que você vê.
- Proprietário atual: o nome e o estado civil devem bater com os documentos de quem vende.
- Histórico de transferências: observe a sequência de compras, heranças e doações. Quebras na cadeia merecem atenção.
- Ônus e gravames: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, servidões e cláusulas restritivas.
- Construção: verifique se a casa ou o prédio está averbado. Se não está, a construção pode não existir “no papel”.
- Cancelamentos: um ônus só deixa de valer quando é cancelado na matrícula. O fato de a dívida ter sido paga não basta.
A matrícula e a proteção de quem compra
A lei criou o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula: os negócios sobre imóveis são eficazes perante atos anteriores quando certas informações, como a existência de ações que possam reduzir o proprietário à insolvência e as penhoras, não foram registradas ou averbadas na matrícula Lei 13.097/2015, art. 54. A redação atual desse artigo vem de alterações feitas em 2022 e 2024, e a lista de informações que precisam constar da matrícula para valer contra terceiros mudou com elas. Em outras palavras, quem confere a matrícula atualizada e nela não encontra aviso de ação ou penhora tem, em regra, mais proteção. O STJ também entende que o reconhecimento de fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova da má-fé do comprador STJ, Súmula 375.
Isso não dispensa a análise das demais certidões, nem a cautela de verificar quem é o vendedor e como ele adquiriu o imóvel. A proteção da matrícula é uma regra importante, e não um motivo para pular etapas.
Pendências comuns que travam o imóvel
- Construção não averbada: para averbar uma obra, a lei exige a certidão negativa de débito do proprietário da obra Lei 8.212/1991, art. 47, II, e o cartório e a prefeitura costumam pedir ainda o habite-se, a planta e o responsável técnico.
- Divergência de área ou de medidas: quando a matrícula diz uma coisa e o imóvel real é outro, pode ser necessária a retificação do registro Lei 6.015/1973, art. 213.
- Estado civil desatualizado: casamento, divórcio ou óbito do proprietário não averbados dificultam a venda.
- Imóvel sem matrícula individualizada: comum em loteamentos antigos e áreas de ocupação, caso em que podem ser necessários procedimentos de regularização.
- Compra sem registro: quando o dono real é outro, como no caso do contrato de gaveta.
O que fazer se aparecer uma penhora ou uma ação na matrícula
Encontrar um aviso de penhora, de ação ou de indisponibilidade na matrícula não significa que o negócio é impossível, mas muda o cenário. Entenda do que se trata: peça a certidão do processo, veja o valor discutido e quem são as partes. Em alguns casos, o vendedor quita a dívida e pede o cancelamento do lançamento antes da escritura; em outros, o comprador prefere desistir. Evite pagar valores antes de a situação estar esclarecida e documentada. Se já houve pagamento, guarde todos os comprovantes e procure orientação rapidamente, porque a posição de quem comprou de boa-fé costuma depender das datas e dos registros.
Antes de pagar sinal ou assinar contrato, peça a matrícula atualizada e leia do começo ao fim. Uma hora de leitura pode evitar anos de problema.
Averbar e regularizar com segurança
Quando as pendências existem, o caminho depende de cada uma: averbar a construção, retificar a área, atualizar o estado civil, cancelar ônus quitados, ou, em casos mais complexos, recorrer à usucapião extrajudicial ou a outros procedimentos. Os custos de registro e averbação dependem das tabelas de emolumentos de cada Estado, por isso não são informados de forma genérica.
Conclusão
Entender a matrícula é a base de qualquer decisão sobre imóvel, seja para comprar, vender, financiar ou herdar. Se você encontrou algo estranho na matrícula do seu imóvel ou precisa organizar a documentação, veja a página de regularização de imóveis e converse com uma advogada.
Dúvidas comuns
Matrícula e escritura são a mesma coisa?
Não. A escritura é o documento do negócio, feito no cartório de notas. A matrícula é a ficha do imóvel, mantida no cartório de registro de imóveis. A escritura só transfere a propriedade depois de registrada na matrícula.
Posso pedir a certidão de qualquer imóvel?
Em geral, sim. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar o motivo ou o interesse do pedido Lei 6.015/1973, art. 17, mediante o pagamento das taxas do cartório.
Se a construção não está averbada, o imóvel é irregular?
A construção pode existir de fato e ainda assim não constar na matrícula. Isso costuma impedir financiamento e dificultar a venda, e pode ser regularizado com habite-se, certidões da obra e averbação, conforme o caso.
A dívida foi paga. Por que a hipoteca ainda aparece na matrícula?
Porque o ônus só some com o cancelamento na própria matrícula. É preciso pedir ao credor o documento de quitação e requerer o cancelamento no cartório.
Conteúdo informativo, atualizado em 31 de outubro de 2026, sem caráter de consultoria. A legislação e a jurisprudência mudam, e cada caso tem particularidades. Consulte uma advogada antes de tomar decisões.
Advogada em Direito de Família e Sucessões, com atuação em inventário, divórcio, guarda, pensão alimentícia e regularização de imóveis. Advocacia humanizada, em linguagem simples, com atendimento online e presencial.
