Em resumo
- O documento central é a matrícula atualizada do imóvel; ela mostra o dono, os ônus e o histórico.
- Também importam as certidões do vendedor, os débitos de IPTU e condomínio e a anuência do cônjuge, quando necessária.
- A compra só se completa com escritura (nos casos exigidos) e registro; sem o registro, o imóvel não é seu.
Resposta curta: antes de pagar qualquer valor, peça e leia a matrícula atualizada do imóvel, as certidões do vendedor, o comprovante de quitação de IPTU e condomínio e confirme quem precisa assinar o contrato. Só depois disso a compra deve avançar para escritura e registro, o que completa a transferência CC, art. 1.245. Pular essa etapa é uma das causas mais frequentes de imóveis sem escritura, o que depois exige regularização, tema de imóvel sem escritura.
Passo 1: a matrícula atualizada
Peça no cartório de registro de imóveis a certidão de matrícula com os ônus, recente. Nela você confere quem é o proprietário, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou outras restrições, se a descrição do imóvel bate com a realidade e se a construção foi averbada. A forma de ler cada item está em matrícula, registro e averbação.
Atenção a esta regra: o negócio feito com base na matrícula, sem aviso de ação ou penhora registrados, tem proteção reforçada Lei 13.097/2015, art. 54. A própria lei diz que, para a validade ou a eficácia do negócio e para a caracterização da boa-fé de quem compra, não se exige a obtenção de certidões forenses ou de distribuidores judiciais além das que a lei de escrituras pede (art. 54, § 2º). Isso não significa que pedi-las seja inútil: elas continuam servindo para medir o risco do negócio, e é por isso que a lista abaixo é mais ampla.
Passo 2: certidões do vendedor
As dívidas do vendedor podem atingir o imóvel que você comprou, quando a venda é considerada fraude à execução. O STJ entende que esse reconhecimento depende do registro da penhora ou da prova de que o comprador agiu de má-fé STJ, Súmula 375. Para reduzir riscos, é comum e recomendável pedir certidões do vendedor (e de quem mais figure na cadeia de proprietários), como:
- certidões dos distribuidores cíveis, de execuções fiscais e de família, na Justiça estadual e na federal, do domicílio do vendedor e de onde o imóvel está;
- certidão de débitos trabalhistas, a CNDT CLT, art. 642-A;
- certidões de protesto de títulos;
- certidões fiscais, federais, estaduais e municipais, conforme o caso;
- se o vendedor é empresa, certidões da empresa e dos sócios, e a verificação dos poderes de quem assina.
Passo 3: débitos do imóvel
IPTU atrasado e débitos de água, luz e gás costumam ficar no imóvel e na sua conta. No condomínio, o comprador responde pelos débitos do vendedor, inclusive multas e juros CC, art. 1.345. Por isso, peça:
- certidão negativa de débitos do IPTU, ou o espelho de cobrança atualizado;
- declaração de quitação do condomínio, assinada pela administração;
- últimas contas de água, luz e gás;
- se for imóvel rural, o certificado de cadastro do Incra (CCIR) e a prova de quitação do ITR Decreto 93.240/1986, art. 1º, III, b, além de outros documentos ambientais ou cadastrais que o cartório pedir.
Passo 4: quem precisa assinar
Um erro comum é comprar de alguém que não pode vender sozinho. Quando o vendedor é casado, em geral é necessária a autorização do cônjuge para vender imóveis, salvo no regime de separação absoluta de bens CC, art. 1.647, I. A venda sem essa autorização pode ser anulada CC, art. 1.649. Se o imóvel pertence a mais de uma pessoa, todos os donos precisam assinar. Se é condomínio de coisa indivisível, os demais têm preferência na compra CC, art. 504. E, se o imóvel está alugado, o inquilino tem direito de preferência nos termos da lei do inquilinato Lei 8.245/1991, art. 27.
Também confira se o vendedor está vivo, se é incapaz, se atua por procuração (com poderes específicos e atualizada) ou se o imóvel pertence a uma herança em aberto. No último caso, aplicam-se as cautelas de imóvel em nome de quem faleceu.
Resumo dos documentos
| Documento | De quem ou de onde | Para que serve |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada com ônus | Cartório de registro de imóveis | Ver o dono, os ônus e o histórico do imóvel |
| Certidões do vendedor | Justiça, cartórios de protesto, órgãos fiscais | Medir o risco de dívidas atingirem o imóvel |
| Quitação de IPTU e condomínio | Prefeitura e administradora | Evitar herdar dívidas do imóvel |
| Documentos pessoais e estado civil | Vendedor e cônjuge | Confirmar identidade e a necessidade de assinatura do cônjuge |
| Procuração, se houver | Cartório de notas | Conferir poderes de quem vende por outro |
| Contrato de compra e venda ou escritura | Partes e cartório de notas | Formalizar o negócio e as condições |
Passo 5: contrato, escritura e registro
A compra de imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo exige escritura pública CC, art. 108, e a lei fixa os documentos que o tabelião deve consignar no ato, entre eles o comprovante do ITBI, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º. Antes dela, as partes costumam assinar um contrato de promessa de compra e venda, com o preço, a forma de pagamento, o prazo, as multas e as condições. Vale redigi-lo com cuidado, pois ele pode ser usado depois em eventual discussão judicial.
Em seguida vem o pagamento do ITBI à prefeitura, que costuma ser exigido antes do registro, e o registro da escritura na matrícula. Só depois do registro você é o proprietário perante todos. Se o imóvel for financiado, o banco analisa os documentos e, em geral, costuma formalizar a compra com alienação fiduciária, em que o banco passa a ter a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação Lei 9.514/1997, art. 22.
Imóvel na planta, usado e rural: o que muda
Em imóvel na planta, além da matrícula do terreno, vale pedir o registro da incorporação e conferir quem é a construtora ou incorporadora, pois o risco está também na entrega da obra. Em imóvel usado, a atenção maior é com a averbação da construção e com as reformas feitas sem projeto. Em imóvel rural, a análise inclui a matrícula, o certificado de cadastro e a quitação do ITR, além de exigências ambientais e de identificação georreferenciada da área, conforme o caso. Cada situação tem particularidades, e por isso a lista deste artigo é um ponto de partida, e não um substituto da análise do seu contrato e dos seus documentos.
Sinais de alerta
- Preço muito abaixo do mercado, com pressa para fechar.
- Vendedor que não mostra a matrícula ou os documentos pessoais.
- Recusa em fazer escritura e registro, com a sugestão de “contrato de gaveta”.
- Divergência entre nomes e documentos, ou matrícula em nome de pessoa já falecida.
- Pagamento em dinheiro vivo, sem recibo e sem conta identificada.
Pagar o sinal antes de conferir os documentos é o erro mais comum. Peça os documentos primeiro; um vendedor de boa-fé não costuma se opor.
Conclusão
Conferir documentos custa tempo e algum dinheiro, mas costuma sair muito mais barato do que resolver um imóvel com problema depois da compra. Se você está prestes a comprar e quer revisar os documentos ou o contrato, veja a página de regularização de imóveis e converse com uma advogada.
Dúvidas comuns
Quais certidões do vendedor são indispensáveis?
Não existe uma lista única fixa. Em geral, pedem-se certidões dos distribuidores cíveis, fiscais e de família, de protesto e a de débitos trabalhistas, conforme o perfil do vendedor. Uma advogada pode indicar quais fazem sentido no seu caso.
Vendedor casado precisa da assinatura do cônjuge?
Em regra, sim, exceto no regime de separação absoluta de bens. Sem a autorização, a venda pode ser anulada. Por isso é importante conferir o estado civil e o regime de bens.
Posso pagar o sinal antes de ver os documentos?
Não é recomendável. O ideal é conferir matrícula, certidões e situação do vendedor antes de entregar valores, ou condicionar o sinal à entrega e análise dos documentos em contrato.
O que muda se o imóvel for da herança?
A venda só deve ocorrer depois da partilha, ou com participação de todos os herdeiros e, quando for inventário judicial, com autorização do juiz. Comprar de um único herdeiro, sem esses cuidados, é arriscado.
Conteúdo informativo, atualizado em 31 de outubro de 2026, sem caráter de consultoria. A legislação e a jurisprudência mudam, e cada caso tem particularidades. Consulte uma advogada antes de tomar decisões.
Advogada em Direito de Família e Sucessões, com atuação em inventário, divórcio, guarda, pensão alimentícia e regularização de imóveis. Advocacia humanizada, em linguagem simples, com atendimento online e presencial.
