Em resumo
- A Reurb é o conjunto de medidas legais, urbanísticas e ambientais para regularizar núcleos urbanos informais e dar título a quem mora neles.
- Há duas modalidades: a Reurb-S, para população de baixa renda, e a Reurb-E, para os demais casos.
- O processo é conduzido pelo município e termina com a certidão de regularização fundiária (CRF) e o registro das matrículas.
Resposta curta: a Reurb, regularização fundiária urbana, é o processo previsto em lei para regularizar áreas urbanas ocupadas de maneira informal, com medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, e para entregar o título de propriedade aos moradores. Ela está na Lei 13.465/2017 e é conduzida, em regra, pelo município. Nem toda ocupação se encaixa, e cada caso depende da situação do núcleo e da área.
O que é um núcleo urbano informal
A lei trata como núcleo urbano informal o conjunto de moradias que se formou sem ter sido regularizado, por exemplo um loteamento irregular ou clandestino, uma ocupação antiga de área particular ou pública, ou uma comunidade que cresceu sem projeto aprovado. Para ser tratado como núcleo urbano informal consolidado, ele precisa ser de difícil reversão, considerados o tempo de ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias e a presença de equipamentos públicos, entre outras situações avaliadas pelo município Lei 13.465/2017, art. 11, III.
Reurb-S e Reurb-E
| Modalidade | Para quem | Observações |
|---|---|---|
| Reurb-S (interesse social) | Núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados por ato do Executivo municipal | A lei prevê isenção de custas e emolumentos para os atos de registro ligados à Reurb-S |
| Reurb-E (interesse específico) | Núcleos ocupados por população que não se enquadra na Reurb-S | Os custos costumam ser repartidos conforme definido no processo |
Essas modalidades estão definidas no art. 13 da lei Lei 13.465/2017, art. 13. A isenção de custas e emolumentos para a Reurb-S abrange, entre outros, o primeiro registro, o registro da legitimação fundiária e do título de legitimação de posse, o registro da certidão de regularização e do projeto, e a primeira averbação de construção residencial de até setenta metros quadrados Lei 13.465/2017, art. 13, § 1º.
Quem pode pedir a Reurb
O pedido pode ser feito pelo poder público (União, Estados, Distrito Federal e Municípios), pelos próprios beneficiários, individualmente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores e entidades civis, por proprietários, loteadores e incorporadores, pela Defensoria Pública, em nome dos beneficiários que não têm condições de pagar, e pelo Ministério Público Lei 13.465/2017, art. 14. Os moradores de um núcleo informal costumam começar procurando a prefeitura, ou se organizando por uma associação.
Instrumentos que podem ser usados
A lei apresenta uma lista de instrumentos que podem ser empregados na Reurb, sem prejuízo de outros adequados Lei 13.465/2017, art. 15. Alguns exemplos são a legitimação fundiária, a legitimação de posse, a usucapião, a desapropriação em favor dos possuidores, a concessão de uso especial para fins de moradia, a concessão de direito real de uso, a doação e a compra e venda.
- Legitimação fundiária: forma de aquisição originária da propriedade, conferida pelo poder público, a quem detém área pública ou possui área privada como sua, em unidade com destinação urbana de núcleo informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016 Lei 13.465/2017, art. 23. Na Reurb-S, há condições, como não ser proprietário exclusivo de outro imóvel urbano ou rural.
- Legitimação de posse: ato do poder público que reconhece a posse e pode ser convertido em propriedade, nos termos da lei Lei 13.465/2017, art. 25. Não se aplica a imóveis urbanos em área de titularidade do poder público.
Como é o procedimento
A lei organiza o processo em fases Lei 13.465/2017, art. 28:
- Requerimento dos legitimados.
- Processamento administrativo, com prazo para manifestação dos titulares de direitos reais e dos confrontantes.
- Projeto de regularização fundiária, com a descrição das ruas, lotes e áreas públicas e as soluções urbanísticas e ambientais.
- Saneamento do processo administrativo.
- Decisão da autoridade municipal, por ato formal e com publicidade.
- Certidão de regularização fundiária (CRF), expedida pelo município, que reúne o projeto e a lista dos ocupantes e dos direitos conferidos.
- Registro da CRF e do projeto no cartório de registro de imóveis, com abertura das matrículas das unidades.
Não é um processo rápido nem simples: envolve levantamento topográfico, análise ambiental, infraestrutura e participação da comunidade. O tempo depende do núcleo, do município e das pendências do terreno, e por isso não é possível prometer prazo.
Reurb ou usucapião?
São caminhos diferentes. A Reurb é coletiva e conduzida pelo poder público, indicada quando há um núcleo inteiro em situação irregular. A usucapião é individual, pedida pelo possuidor, e exige o cumprimento dos requisitos de cada modalidade, como prazo e ânimo de dono. A própria lei de Reurb admite o uso da usucapião como um dos instrumentos Lei 13.465/2017, art. 15. Quando o imóvel é isolado e há documentação, a usucapião extrajudicial pode ser mais direta.
Áreas de risco e restrições ambientais
Nem toda ocupação pode ser mantida no mesmo lugar. Quando o núcleo está em área de risco, como encostas instáveis ou terrenos sujeitos a inundação, ou em áreas de preservação ambiental, o projeto precisa prever medidas de estudo, de adequação ou, em alguns casos, de reassentamento dos moradores. Em áreas de risco geotécnico, de inundação ou outros riscos previstos em lei, a aprovação depende de estudos técnicos e da implantação das medidas indicadas, e, na Reurb-S, quando o risco não puder ser eliminado, corrigido ou administrado, a lei manda realocar os ocupantes Lei 13.465/2017, art. 39. Quando o núcleo está em área de preservação permanente ou em outras áreas ambientalmente protegidas, também são obrigatórios estudos técnicos que justifiquem melhorias ambientais Lei 13.465/2017, art. 11, § 2º. Por isso, a existência de ocupação antiga não significa, por si só, que o título será emitido para todos os lotes. O município analisa cada área, e os moradores devem acompanhar o processo e guardar documentos que mostrem desde quando ocupam o imóvel.
O que os moradores podem fazer
- Procurar a prefeitura e perguntar se o núcleo está em programa de regularização.
- Reunir documentos individuais: comprovantes de residência, contas, contratos e recibos de compra.
- Organizar a comunidade em associação ou cooperativa, que pode pedir a Reurb em nome dos moradores.
- Procurar a Defensoria Pública ou uma advogada para orientação sobre a situação do terreno e dos documentos.
A Reurb não é uma solução universal. Ela depende de a área e a ocupação se enquadrarem na lei, e a análise de cada situação é feita pelo município e pelo cartório.
Conclusão
A Reurb é um caminho importante para quem mora em áreas urbanas sem título e quer segurança para a família e para o imóvel. O primeiro passo é entender em que situação o terreno e a documentação se encontram. Se você quer orientação, veja a página de regularização de imóveis e converse com uma advogada. Para quem tem um imóvel isolado sem escritura, também pode ser útil ler sobre o contrato de gaveta.
Dúvidas comuns
A Reurb dá o título de propriedade de graça?
Na Reurb-S, a lei prevê isenção de custas e emolumentos para os atos de registro ligados ao processo. Isso não elimina outros custos que possam existir, como despesas técnicas, e a Reurb-E tem regras próprias de custeio.
Quem mora em área pública pode receber o título?
Em certas situações, sim, por meio da legitimação fundiária, quando o núcleo é consolidado e cumpre os requisitos da lei. Mas áreas públicas não podem ser usucapidas, e cada caso é analisado pelo poder público.
Preciso de advogado para a Reurb?
O processo é administrativo e conduzido pelo município, e os beneficiários podem ser representados por associações ou pela Defensoria. Uma advogada ajuda a organizar documentos, acompanhar o processo e orientar quando há conflito ou dúvida.
A Reurb resolve a situação de qualquer ocupação?
Não. A lei estabelece condições, como a existência do núcleo consolidado, e há áreas com restrições ambientais ou de risco que exigem soluções específicas. Por isso a análise é sempre caso a caso.
Conteúdo informativo, atualizado em 31 de outubro de 2026, sem caráter de consultoria. A legislação e a jurisprudência mudam, e cada caso tem particularidades. Consulte uma advogada antes de tomar decisões.
Advogada em Direito de Família e Sucessões, com atuação em inventário, divórcio, guarda, pensão alimentícia e regularização de imóveis. Advocacia humanizada, em linguagem simples, com atendimento online e presencial.
